Как самому оценить стоимость своей квартиры?

— Какой ценник выставить на свою квартиру, чтобы не продешевить и не ждать продажи 3 года (и всё равно не продать)?

Пожалуй, это самый популярный вопрос, который задают себе продавцы квартир. А знаете какой второй по популярности? Нет, не куда спрятать деньги от продажи (это восемнадцатый).

— А почему никто, кроме риелторов, не звонит?

Да, многие собственники, разместив объявление о продаже, рассчитывают, если не на шквал звонков от покупателей, то хотя бы на 1-2 звонка в день. А получают 1-2 в неделю, да и те от агентств недвижимости. Почему так мало звонков от реальных покупателей? Причин, обычно, несколько: неудачные фотографии, слабое описание и отсутствие привлекательного предложения, неверный выбор времени и наконец не последний фактор — неправильная цена.

Однако, порой встречаются и другие ситуации: когда после шквала звонков и показов продавец начинает сомневаться и задаёт третий по популярности вопрос.

— А не слишком ли дёшево я продаю?

И в том и в другом случае покупателя ждут проблемы — либо «вечная продажа», либо потерянные деньги из-за заниженной цены.

С определением стоимости квартиры всё не так однозначно. Вот список того, что нужно учесть:

1. Стоимость аналогичных квартир в продаже
2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья
4. Ликвидность конкретной квартиры
5. Срочность продажи.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

1. Стоимость аналогичных квартир в продаже

Как действовать?

1. Открываем Авито, ЦИАН, ДомКлик, ищем объявления о продаже квартир аналогичных вашей. Учитывайте район, тип дома, комнатность, площадь, состояние. Найдите 7-10 подходящих объявлений.

2. По выбранным объявлениям делаем расчет средней цены за квадратный метр. Умножаем на площадь своей квартиры, получаем стоимость, в пределах которой должна быть и ваша цена.

Сходите сами на просмотр квартир-конкурентов, так будет легче оценить свою. Вы будете понимать, с какими квартирами будут сравнивать вашу.

3. Позвоните в агентство недвижимости, попросите оценить вашу квартиру. В большинстве агентств эта услуга бесплатна и ни к чему не обязывает. Не позволяйте фотографировать квартиру, если не хотите работать с агентом.

Если объявление о продаже квартиры разместят без вашего ведома, лучше попросите его снять. Не думайте, что несколько объявлений от разных агентов помогут продать быстрее — всё ровно наоборот (подробнее читайте в статье («Три типичные ошибки собственника»).

Недобросовестные риелторы могут завышать стоимость и говорить вам то, что вы хотите услышать. Не поддавайтесь на пустые обещания. Чуда не произойдет — цену диктует рынок, а не риелтор-фантазер. Результатом такого “сотрудничества” станет продажа длиной в несколько месяцев и снижение цены до рыночной.

4. Корректируйте цену после размещения объявления.

• Если в первую неделю нет звонков, у вас неправильная цена.
• Если звонят только риелторы, у вас неправильная цена.
• Если после десятка просмотров вам не внесли аванс, у вас неправильная цена. Покупатели выбирают другие объекты, но не ваш.

2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир

Профессионалы называют Авито “кладбищем желаний”. Квартиры никогда не продаются за ту стоимость, что вы видите на интернет-площадках. Почти во всех объявлениях собственников цена завышена на 5–15%.

Риелтор знает реальные цены, по которым проходят сделки. При правильно установленной цене подготовленная к продаже квартира продается за 3-5 недель.

Но прежде чем обратится в агентство, соберите о нем информацию: изучите сайт, соц. сети, отзывы, базу объектов. Не отказывайтесь от личной встречи в офисе или в вашей квартире — это лучший способ обсудить ваш квартирный вопрос.

А как же оценочные компании?

Действительно, есть услуга составления письменного отчета оценки стоимости квартиры. Это многостраничный документ, который требуют банки перед тем, как выдать ипотеку. Такой отчет стоит 3000–4000 рублей.

В этом случае стоимость определяется методом сравнения предложений на сайтах (см п. 1). Оценщик не располагает информацией, за какую цену действительно продаются квартиры

ДомКлик от Сбербанка

Есть еще один вариант — сервис “Анализ цены” на ДомКлик. https://price.domclick.ru

Более 70% сделок с недвижимость заключаются с ипользованием ипотеки. Большинство ипотечных сделок проходит через Сбербанк.

Сервис поможет определить рыночную стоимость квартиры в зависимости от района, площади и количества комнат на основе реальных данных о сделках купли-продажи и объявлениях, размещенных на ДомКлик в настоящий момент.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 33 м² в панельном доме на 2 этаже по адресу: г. Тверь, пл. Славы, д. 2.

Вот ее описание в объявлении:

ДомКлик анализирует данные по сделкам с квартирами в радиусе 1 км от дома. Получилось 12 квартир. Итог такой:

Судя по отчету, цена на Авито завышена. Закажите такой по вашей квартире.

3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья

Рекомендуем три сервиса:

1. Уже упомянутый ДомКлик: https://price.domclick.ru
2. Domofond Оценка: https://www.domofond.ru/ozenka
3. (R)Оценка: https://rocenka.com/

Рассмотрим остальные два на примере все той же однушки.

Domofond Оценка

Как видите, цена снова ниже, чем на Авито.

(R)Оценка

Тут гораздо больше параметров для описания квартиры и оценка будет точнее, чем на Домофонде.

Воспользуйтесь этими сервисами, учитывайте эти данные, но не полагайтесь на них полностью.

4. Ликвидность конкретной квартиры

Теперь, когда определены границы стоимости, нужно скорректировать цену исходя из особенностей конкретной квартиры.

Что считать трудноликвидным?

• Квартиры на первом или последнем этаже
• Угловые квартиры в панельных домах
• Квартиры с обременениями (например, непогашенная ипотека)
• Квартиры старого жилого фонда (хрущевки, брежневки, старые общежития и т.п.)
• Квартиры в удаленных районах города
• Неподготовленные к продаже квартиры — грязные и заставленные.

Некоторые из этих недочетов можно исправить. Например, придать квартире товарный вид. Читайте нашу статью о подготовке квартиры к продаже.

Что продается дольше обычного?

• Квартиры стоимость более 3 500 000 руб.
• Однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м
• Квартиры, в которых один из собственников несовершеннолетний. Потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Однокомнатные квартиры на крайних этажах продаются на 30–80 тыс. руб. дешевле аналогичных квартир на средних этажах. Двухкомнатные — на 50–100 тыс. руб. Трехкомнатные — на 80–200 тыс. руб.

Ваша квартира перестанет быть трудноликвидной в ту минуту, когда вы должным образом скорректируете цену. В этом случае даже самый большой недостаток квартиры становится преимуществом — благодаря ему квартира стоит дешевле.

5. Срочность продажи

Любимая фраза многих собственников — «мы никуда не спешим». С таким подходом продажа может длиться годами, а недвижимость может подешеветь еще сильнее.

Чтобы продать квартиру быстро, ее НЕ НУЖНО ставить в рекламу с ценой ниже рыночной. Её нужно разместить по той цене, за которую вы готовы продать квартиру, если покупатель придет завтра с наличными деньгами.

На рынке недвижимости ВСЕГДА есть “горячие” покупатели с одобренной ипотекой или наличными от продажи квартиры.

Такие покупатели уже посмотрели много вариантов и готовы быстро выйти на сделку. Они не будут звонить по объявлению с завышенной ценой или ждать, пока вы снизите цену, они просто выберут другой объект. А вы останетесь с неразрешенным квартирным вопросом. Не надо так.

Если вам нужно продать квартиру и купить что-то взамен, не бойтесь остаться на улице на время поиска. Работа агента по недвижимости и заключается в том, чтобы подобрать вам нужную квартиру и провести обе сделки в один день.

Главные ошибки

1. Думать, что цены в объявлениях соответствуют действительным ценам, по которым проходят сделки
2. Скептически относиться к подготовке квартиры к продаже.
   Читайте нашу статью об этом.
3. Думать, что ваша квартира особенная и должна стоить дороже объектов-конкурентов.

Дорогой ремонт никогда не окупается. Покупателю все равно сколько вы вложили в квартиру и за какую сумму покупали её много лет назад.

Пример таблицы для анализа квартир-конкурентов

Люди также читают