Самое важное о завышении цены
Объект по завышенной цене неинтересен рынку. Чуда не произойдет. Просмотры объявления будут. Звонки будут. Возможно, будут даже показы квартиры. Но никто не внесет аванс. Вы только будете помогать другим собственникам продавать их объекты на фоне вашего.
Неправильная цена в объявлении
Когда покупатель ищет квартиру, он рассчитывает на определенную сумму. Ее же и вбивает в ценовом диапазоне на сайтах.
Например, Анну интересует однушка до 2 000 000 рублей. Михаил же выставил свою за 2 050 000 рублей и указал в тексте объявления, что готов торговаться. Покупателю он готов уступить эти 50 000, а может и больше. Но Анна и другие горячие покупатели просто не увидят квартиру Михаила в выдаче.
Начну с высокой, потом понижу
Допустим, вы все-таки решили поставить цену выше рыночной. С запасом на торг или просто в надежде на чудо.
Когда станет понятно, что продать за такую цену не удастся, вы снизите цену, пока не дойдете до рыночной. На рекламных площадках видно, что цена была снижена (старая цена зачеркивается, рядом указывается новая). Для покупателей это сигнал, что продажа становится более срочной и можно торговаться.
Показывая рынку свою готовность понижать цену, вы ставите себя в слабую позицию.
Часто такие квартиры продаются ниже их рыночной стоимости.
Вывод: НАЧИНАЙТЕ продажу с правильной цены, а не доходите до нее месяцами. Только так вы сможете продать квартиру по максимально возможной цене.
Дорогой ремонт
Дорогой ремонт, кухня, мебель и техника при продаже квартиры не окупаются!
Квартиры в хорошем состоянии продаются быстрее, на них больше спрос. Но не стоит слишком сильно повышать цену из-за хорошего ремонта. Для покупателя важна локация, дом, площадь, планировка и цена, а не изысканные обои, дорогая плитка или двери из массива. Всё это поможет покупателю выбрать именно ваш объект среди прочих, но только не в том случае если вы неадекватно завысили цену из-за ремонта.
Квартира должна продаваться долго
Квартиру необязательно продавать три месяца. При правильной цене и подготовке квартиры ее можно продать по рыночной цене за 2–4 недели, иногда даже с первого показа. Не потому что дёшево, а потому что именно в таких продажах и заключается работа профессионального риелтора.
Обращение в несколько агентств недвижимости
Так поступают в надежде продать быстрее, но получается дольше и дешевле.
Во-первых, агенты начинают наперегонки донимать вас звонками и снижать цену. Ведь кто продал, тот и получил комиссию.
Во-вторых, у семи нянек дитя без глаза. Обращаясь к нескольким агентам, вы окажетесь в ситуации, где все они будут работать спустя рукава и никто не будет нести перед вами ответственность за результат.
Вы думаете, что все агенты будут заниматься продажей вашей квартиры, но на деле заниматься не будет никто. Ведущие агентства недвижимости работают только эксклюзивно. Потратьте время, сравните несколько агентств и выберите одно.
Неправильное поведение при показе
Не всё, что вы считаете преимуществом, будет преимуществом для покупателя. Во время показа постарайтесь выяснить, что важно для покупателя. Продажа недвижимости — это процесс задавания вопросов.
Даже если вам очень нужно продать, не показывайте это покупателю. Нужда — враг в любых переговоров.
Переоценка неликвида
На цену влияет состояние дома и подъезда, планировка, наличие балкона и прочее. Квартиры на первом и последнем этаже стоят дешевле. Угловые квартиры стоят дешевле.
Как продать неликвидное жилье читайте в нашей статье.
Как потерять деньги при продаже квартиры?
История о том, как хитрый клиент сам себя обманул
Герой нашей истории — Роман. Как и многие, он купил квартиру в современной новостройке в новом районе в ипотеку. Сделал там ремонт, закупил хорошую мебель, технику и довольный переехал в новое жильё. А погасить кредит он планировал, продав старую бабушкину квартиру.
Сначала Роман попробовал продавать её сам, но быстро устал от звонков и показов. Поскольку Роман был молодым перспективным бизнесменом и даже немного стартапером, он не хотел тратить своё драгоценное время и решил обратиться в агентство. А так как Роман был не только крутым, но и хитрым бизнесменом, он принял, как ему показалось, гениальное решение.
Он нашёл в интернете несколько агентств, прозвонил их все и обратился к ним с просьбой продать бабушкину квартиру. Роман даже съездил к ним и заключил договоры на продажу. В итоге за продажу наследства взялись три агентства и один частный риелтор, которого он нашёл в социальной сети.
Довольный своей находчивостью, Роман стал ждать скорой продажи (ведь за его квартиру будут конкурировать сразу три агента, а значит, продадут быстрее и дороже).
Что было дальше?
А дальше всё пошло по хитрой схеме, вот только не Романа. Как агентства рекламируют объект?
Проанализировав рынок, риелтор ставит цену ЧУТЬ БОЛЬШЕ рынка. Зачем? Во-первых, всегда есть шанс того, что придет сосед, которому которому позарез нужна именно эта квартира (для детей, тёщи, брата, сдачи в аренду). Во-вторых, риелтор оставляет место для торга. В нашем случае эти две схемы (Романа и риелторов) сложились в критическую массу и сыграли злую шутку.
Агенство «Парабеллум», агентство «ХХ век Фокс» и вольный риелтор одновременно выставили его квартиру по завышенной цене. АН «Парабеллум» увидели, что квартиру Романа продают ещё двое, сказали «Ой, всё!» и, обидевшись, сняли объект с рекламы. А вот АН «ХХ век Фокс» и частник приняли вызов и стали соревноваться в снижении цены в объявлении: им было жалко тратить деньги на рекламу, и каждый хотел привлечь покупателя низкой ценой.
При этом Роману говорили, что его квартира переоценена, и реальная стоимость бабушкиной недвижимости ниже. А поскольку данные поступали из двух независимых источников, Роман им верил. К тому же, стартап стал давать сбой, деньги требовались как можно скорее и цена на квартиру падала «стремительным домкратом».
Хеппи энд
Когда мы пришли с клиентом на просмотр бабушкиной квартиры, то сначала долго расспрашивали Романа о том, почему он её продаёт, как долго и в чём секрет такой цены. (После паяльника) Роман раскололся и рассказал всю историю, а покрасневший агент, нанятый Романом, подписал чистосердечное.
Квартиру наш клиент купил и очень радовался сделке (ведь мы выбили дополнительную скидку). Роман тоже радовался: ведь он свято верил в то, что его неликвидная квартира только чудом продалась на фоне всеобщего падения цен на недвижимость. А агент Романа? Он тоже был рад заработать.
Но, как говорил один киноперсонаж, «Меня терзают смутные сомнения...». Если бы Роман не был таким хитрым и доверил продажу одному агентству, то квартиру он бы продал быстрее, а денег получил больше. Хотя, возможно, деньги — не главное.
Конец
== Мораль? Её не будет. ==
Если вы сами хотите продать квартиру быстро и дорого — читайте наши руководства и не наступайте на грабли других.
Все наши полезные статьи
Налоги при продаже квартиры: как рассчитать?
Как самому оценить стоимость своей квартиры
Готовьте квартиру к продаже правильно
Как продать неликвидное жилье?
ХИТ! Мифы и факты о надежности застройщика
12 «НЕ» при покупке новостройки
Ну а если вы, как и наш Роман, слишком цените своё время, чтобы тратить его на рутину по продаже квартиры, обращайтесь к нам.
Избегайте этих ошибок, если продаете недвижимость сами.
Если работаете с агентством, убедитесь, что их не допускает ваш риелтор.
