Инвестиции в новостройки Твери 2021: выгодно или нет

В 2020 и 2021 году обесценивание наличных денег и льготные программы (такие как семейная ипотека и господдержка 2020) привели к большому спросу на новостройки.

Доходность у инвесторов за последние 8-12 месяцев выросла до 35-50%. Для сравнения в 2016-19 году доходность с момента котлована до полной сдачи квартиры составляла 10%-35%, и только в некоторых рискованных проектах процент мог быть выше.

Например, в таких проектах, как Мичуринский рост цен за 6-8 месяцев 2020 года составлял 15-25%, а годовой и более 40%. А вот 2021 год удивил еще сильнее: только за 6 месяцев с февраля по июль цены там выросли в среднем на 35%! А годовая разница в стоимости на некоторые квартиры составила 70%! Но это скорее исключение из правил.

Стабильно поднимают цены и в ГК "Новый город", Тверском ДСК, Брусилово и других популярных проектах. В среднем заработать за год 25-30% можно даже сильно не вдаваясь в детали и аналитику.

Можно вложиться и в темную лошадку с высокими рисками и заработать больше 30%, как это сделала одна наша клиентка. Она купила квартиру у застройщика с подмоченной репутацией за 1,6 млн в начале 2020 года, а уже в августе 2021 эту квартиру можно продать за 2,7 млн. 43% годовых — неплохая доходность, но дом пока не сдался.

Но не спешите бежать и покупать квартиру в ожидании 70% годовой доходности, как в «Мичуринском». Разные квартиры дорожают тоже по-разному: наименее востребованные планировки прибавляют незначительно — разница за год может составлять и 15%, вместо ожидаемых 30%.

Чтобы заработать на спекуляции, необходимо углубиться в изучение рынка и разобраться со сложностями в этом вопросе, которые могут возникнуть у инвестора. На что обратить внимание, как снизить риски при покупке квартиры и выиграть большую сумму на инвестировании — эти и другие секреты мы откроем в нашей статье.

Как заработать больше

Чтобы прибыльно вложиться в строящееся жилье, выбрать выгодный проект и гарантированно заработать на перепродаже, необходимо покупать квартиру на самом раннем этапе строительства (да, это очевидно). Но как снизить риски?

1. Внимательно смотрите на дату передачи квартиры в ДДУ. Не на дату сдачи дома, а передачи квартиры. Разница может достигать и 6 и 12 месяцев.

2. Выбирайте наиболее ликвидные объекты: ЖК с наилучшей динамикой продаж и наиболее востребованные площади квартир. Многое зависит и от класса объекта. В экономе востребованы 1 комнатные квартиры 33-38 кв.м., в комфорте 36-45 кв.м.

3. Планировка квартиры тоже важна: избегайте неудачных решений, даже если цена привлекательная.

4. Старайтесь отдавать предпочтение квартирам с отделкой. Ваши покупатели могут захотеть въехать и жить сразу, после заключения сделки. Либо квартиру купят рантье, которые не хотят заниматься отделкой.

4. Не забывайте про конкуренцию в локации. Если в небольшом районе строится большое количество домов одинакового класса в одном сегменте и с похожими сроками сдачи, реализовать такую квартиру будет сложнее, чем в уникальном проекте. Для этого изучите планы по застройке микрорайона.

И не забудьте воспользоваться налоговым вычетом на покупку и продажу!

Арендодателем быть или не быть?

Инвестиция в новостройку с последующей сдачей в аренду — популярный бизнес, требующий постоянного внимания и вашего присутствия. Это актив, управление которым ложится полностью на вас с последующим поиском арендаторов и вложениями в его обновление.

Если рассматривать арендный бизнес, то доходность у него относительно небольшая - порядка 8-10% годовых. Купив 1-комнатную квартиру в 2018 за 1,5 млн и вложив в отделку 300 тысяч, ежемесячный доход составлял бы порядка 15000 рублей, а ежегодный - 180000. При расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 10 лет.

В 2020-2021 годах цены на новостройки выросли на 30-50%, а вот ставка аренды — нет. Поэтому сейчас инвестиции в аренду — не способ заработка, а сохранения денег и с прицелом на будущее (оставить квартиру детям или пассивного дохода на пенсии). Соответственно, с точки зрения инвестиций такой вариант нельзя назвать очень выгодным.

Депозит или новострой

Многие привыкли “зарабатывать” на депозитах в банке, но сейчас это скорее иллюзия, если учесть инфляцию, низкие ставки на вкладах и часто невыгодные для клиента условия. Если выбрать надежный банк, есть шансы сохранить изначальную сумму. Но, чтобы иметь доход, лучше всего обратить внимание на строящиеся дома.

В среднем строительство многоквартирного дома продолжается около двух лет (зачастую быстрее). Если предположить среднюю доходность около 35% за весь период, то годовая - около 17%. При этом, вы можете «выйти» из проекта в любой момент (продать квартиру), не потеряв на процентах, как при досрочном закрытии вклада.

Что касается рисков вложения в недвижимость, то они есть. Даже несмотря на «защиту» в виде эскроу-счетов. Да, вы вернете деньги, но ровно столько, сколько заплатили за квартиру. А с учетом инфляции, это уже потери (хоть и небольшие). Ну и боже вас упаси вкладываться в ЖСК или схемы с предварительными договорами.

Заключение

В этой статье мы разобрали лишь часть сложностей современного инвестирования. Чтобы разобрать все подводные камни, которые могут возникнуть у инвестора при покупке строящейся недвижимости, необходимо проделать большую работу в каждом индивидуальном случае.

Подбирать новостройку для инвестиций лучше с профессионалами, которые следят за рынком и владеют закрытой информацией - о планах компаний, властей по развитию территорий и др. Специалисты помогут вложиться в выгодный проект с учетом всех нюансов на рынке недвижимости и подготовят документацию, сохранив ваш капитал и время.

Люди также читают