Коммерческая недвижимость в Твери для сдачи: с чего начать?

Допустим, у вас есть 1,5 млн руб., которые внезапно достались вам в наследство. Теперь перед вами стоит выбор: проесть оставить на жизнь и пару лет не работать или куда-либо выгодно вложить.

Самое стабильное вложение на все времена — покупка недвижимости. Но своя квартира уже есть, поэтому логично купить что-то для сдачи в аренду.

Теперь вопрос: жилая или коммерческая недвижимость будет выгоднее?

Как утверждает исследование ЦИАНа, коммерческая недвижимость принесет в 1,5 раза больше прибыли.

Разберем на примере. На Авито мы нашли объявление о продаже помещения в одном известном торговом центре.

Далее перешли в раздел «снять». В этот раз нам повезло: нашелся офис в том же здании почти такой же площади. Если это торговый комплекс, то подобные предложения будут, и на них можно опираться в процессе установления цены.

Еще можно позвонить по этому объявлению и порасcпрашивать арендодателя о том, стоит ли покупать недвижимость в этом месте: хорошая ли там проходимость, пользуется ли спросом это место среди арендаторов.

Теперь вы понимаете примерную сумму аренды.

Из жилой недвижимости за эти деньги мы можем купить только «хрущевку» в области или студию в еще строящемся доме. Средняя цена сдачи однушки, которая обошлась вам 1,2 млн — 8-10 тыс. руб. в месяц.

Итак, мы условились, что у вас в кармане лежит 1,5 млн руб., и пора бы провести анализ рынка. Открываем любую доску объявлений, вбиваем нужные нам параметры.

Кроме цены, нужно обратить внимание на район, проходимость, конкуренцию, состояние помещения и подумать, какому арендатору подойдет конкретное помещение.

Например, это может быть небольшой офис в цокольном помещении или на первом этаже жилого дома. Вокруг много многоэтажек, проходимость неплохая, сами рядом живете, мимо этого дома ходите.

Задайте себе вопрос: кому может понравится такое помещение?

Это может быть магазин одежды, небольшой маникюрный салон, офис юриста? Чем больше вы напишете для себя возможных типов арендаторов, тем лучше. Тем больше потенциальных арендаторов.

Например:

Будьте более внимательны с торговыми центрами. Даже если они находятся в центре города, не факт, что у вас будет много посетителей. Ведь одни ТЦ гораздо популярнее других.

Особый тренд в коммерческой недвижимости — это складские помещения. Из-за недавней самоизоляции и карантинных мер многие компании отказались от аренды торговых площадок и перешли на доставку. Но товары нужно где-то хранить, и выручают бизнесменов именно качественные складские помещения. Люди оценили, как бывает удобно оформлять доставку до двери, поэтому ряд бизнесов уже не станет прежним.

Вуаля, мы снова влезли в наши 1,5 млн руб.

Самое простое — сделать хорошие фотографии и выставить объявления на пару интернет досок и ждать звонков. Ждать можно долго. Если у вас нет опыта в этом деле, лучше обратиться к брокеру по коммерческой недвижимости. Все-таки есть большая разница между сдачей в аренду квартиры и коммерческого помещения.

Специалист поможет вам правильно оценить сильные и слабые стороны вашего помещения и подскажет по каким направлениям продвигать его. Также важно правильно установить цену. Вам повезет, если рядом сдается аналогичное помещение. А если нет и нужно все оценивать самому? Можно запросто продешевить и потерять деньги. А можно наоборот взвинтить цену и ждать арендатора, как у моря погоды.

Сотрудничество с агентством недвижимости дает плюс в том, что вам не нужно думать о заключении договора аренды. В чем его сложность, расскажем ниже.

Совет: если вы все-таки решили заниматься этим самостоятельно, будьте внимательны с сетевиками. Как правило, он давят на свою стабильность и требуют к себе особого отношения: настаивают на снижении арендной платы и навязывают свой договор. Если будете подписывать такой, обратите внимание на условия расторжения и изменения арендной платы. Скорее всего, они будут не в вашу пользу.

Договор — важный документ, который будет регулировать ваши отношения с арендатором. Поэтому составить его нужно правильно, чтобы ни у кого не возникало вопросов и сомнений.

Что нужно предусмотреть и прописать:

  1. Укажите фиксированную сумму оплаты за аренду. При этом нужно прописать, при каких условиях эта плата может повыситься.
  2. Подумайте, кто будет оплачивать коммунальные платежи и будут ли штрафы за просрочку.
  3. Продумайте срок заключения договора. Если он будет дольше 11 месяцев, то нужна его регистрация в Росреестре.
  4. Напишите, кто должен делать ремонт в помещении, если ему будет причинен какой-либо вред.
  5. Сделайте раздел с особыми указаниями. Например, что в помещении нельзя шуметь и размещать организации, связанные с шумом, например школу танцев.
  6. Как и когда можно расторгнуть договор. Помните, что в п. 3 ст 310 ГК прописано, когда арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке:
  • если вы не будете предоставлять арендатору обещанное имущество; например, запрете одну кладовку, а в договоре написано, что он имеет право ей пользоваться.
  • после заключения договора обнаружились какие-либо утаенные недостатки;
  • или вы должны были сделать капитальный ремонт, но почему то в срок не уложились;
  • помещение, например, затопило и арендатор больше не может его использовать.

В остальных случаях обозначьте сумму штрафа за досрочное расторжение договора арендатором. Обычно, это фиксированная сумма за 2-3 месяца оплаты аренды.

А вот вы, как арендодатель, без существенных ситуаций не можете расторгнуть договор.

Совет: готовясь к встрече с арендаторами, подготовьте документ на право собственности или выписку из ЕГРН, которая подтвердит что собственник именно вы, и никаких обременений или ограничений на помещение не наложено.

Если вы юридическое лицо, то всю информацию о компании можно найти на следующих ресурсах: едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службы (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Как видите, за договором лучше всего идти к специалисту. Типовые шаблоны не учтут всех индивидуальных нюансов.

Вместо вывода

Исходите из того, что ваше первое впечатление о нанимателе обманчиво. Застрахуйте себя от недобросовестного отношения, просрочек по оплате, порче имущества.

Итак, помещение можно подбирать не один месяц. Нужно продумать все риски, подсчитать налоги, понять, в каком статусе вы будете вести бизнес: физического лица или юридического. Обо всем этом мы будем рассказывать в наших следующих статьях.

Нужна помощь? Заходите в наш раздел, посвящённый коммерческой недвижимости Твери.

Закрыть

Оставьте заявку, наш специалист свяжется с вами!

Политика конфиденциальности
Закрыть

Схема проезда