Покупая квартиру, мы получаем в «подарок» и её историю. Долги по коммуналке, скрытые наследники и другие сюрпризы могут обернуться куда большей бедой, чем затянувшиеся поиски жилья или покупателя. Мы выяснили, на какие хитрости идут продавцы недвижимости и как избежать ловушек, ведущих к срыву сделки.
Ох уж эти дети
Дети могут сорвать не только урок в школе, но и покупку квартиры. Однако, уже непреднамеренно — иногда собственники жилья пытаются скрыть несовершеннолетних участников сделок.
Если ребенок просто прописан в квартире, то запрашивать разрешение органов опеки не нужно. В этом случае важно настоять, чтобы все жильцы выписались из квартиры до сделки. Не верьте обещаниям выписаться после, если не планируете заниматься выпиской бывших собственников через суд.
Если же несовершеннолетний владеет долей в недвижимости, то продавцы должны также предоставить разрешение органов опеки на продажу жилья.
Реальный случай одного из наших клиентов:
«Я, когда хотела купить квартиру, готова была внести задаток. При проверке документов и разговоре с собственником квартиры оказалось, что разрешение опеки было выдано на квартиру, которую покупать продавец не собирался. У них была фиктивная договоренность с соседкой. Мне посоветовали не связываться.
В итоге пришлось купить другую, хотя та очень нравилась.»
Материнский капитал
Чуть ли не большинство сорванных сделок терпят крах по вине материнского капитала.
Молодая пара самостоятельно нашла квартиру, которую семья изначально приобрела в ипотеку с привлечением материнского капитала. По закону дети наделяются собственностью, но это происходит после погашения ипотечной задолженности.
И во время визита к нотариусу покупатели выяснили, что продавцы выставили на продажу квартиру, не выделив долю ребенка. Это нарушение закона.
В итоге продавцам всё равно пришлось решать вопрос с наделением ребенка собственностью. А покупатели, чтобы не ждать ещё 1-2 месяца, пока продавцы получат разрешение органов опеки, заново начали поиски жилья уже с нашей помощью.
Именно поэтому мы всегда досконально проверяем всю историю квартиры и документы ещё до выхода на сделку. Это часто спасает наших клиентов от головной боли.
Приватизация
Приватизированные квартиры с несовершеннолетними собственниками — ещё один повод насторожиться. Важно, когда ребенок был прописан в квартире: до приватизации или после. В первом случае проверьте, была ли оформлена доля в собственность на него.
Стоит помнить, что процесс рассмотрения и оформления документов на приватизацию может занять несколько месяцев. В этот период продавец может как раз зарегистрировать ребенка в квартире.
Доверенностям не доверяй
Для риелторов доверенность — сигнал опасности и призыв отнестись к сделке с предельным вниманием, т.к. часто доверенности оказываются инструментом в руках мошенников.
В одном случае в агентство пришел мужчина в возрасте, вежливый и приятный в обращении. Он хотел продать квартиру, которой владел совместно с сыном в равных долях. Сын жил на другом конце страны, а у отца была доверенность, выданная в городе проживания сына.
Стандартная проверка документов показала, что доверенность была действительно выдана, но потом отозвана по причине разногласий относительно квартиры, о чем знал отец. О том, что квартира выставлена на продажу, сын узнал от риелтора.
Сделка всё же состоялась, на нее сын приехал сам, и выплаченные за продажу квартиры средства отец и сын разделили пополам между собой.
В другом случае сделка сорвалась. Собственницу квартиры, пенсионерку, предоставлял по доверенности сын. При подготовке документов юрист покупателя попросил освидетельствования собственницы психиатром, в ответ на что сын резко прекратил переговоры и отказался от услуг. Квартира продается уже полгода, видимо, ожидая более доверчивого покупателя.
А пока почитайте статью «Как в Твери обманывают покупателей квартир».
Мертвые души
Мелкие ошибки ещё можно списать на невнимательность собственников. Но некоторые продавцы идут на откровенное мошенничество.
В очередной истории агентство продавца при обсуждении условий аванса заверило в чистоте всех документов и отсутствии обременений. Наши юристы запросили правоустанавливающие документы, и обнаружилось, что собственник был действительно один, но на одну комнату документы не были первичными, а документы на другую продавец отказался предоставить.
По словам собственника, на вторую комнату был оформлен договор ренты, но рентополучатель умер, и проблем быть не должно, а документы на комнату соглашался предоставить только в обмен на аванс.
Покупатель настоял на проверке квартиры, и оказалось, что рентополучательница жива и прописана в интернате. Возможно, мошенники хотели получить предоплату, подделать свидетельство о смерти и снять обременения. В итоге покупатель мог приобрести квартиру с багажом проблем и столкнуться с рентополучательницей, возмущённой отсутствием платы.
Это лишь часть уловок, на которые идут продавцы недвижимости, чтобы нажиться на сделке или уйти от ответственности за счёт покупателя. В следующий раз мы расскажем о других происках участников сделок и о том, как их избежать.
