Мифы и факты о надежности застройщика

Мифы и факты о надежности застройщика: как купить квартиру в новостройке, чтобы не остаться без квартиры и без денег?

Пытливый покупатель найдет в интернете множество статей о том, как выбрать застройщика и проверить его надежность. Но вот только они ограничиваются общим набором рекомендаций, от которых будет мало пользы. Например, в них рекомендуется смотреть разрешение на строительство и проектную декларацию, но не говорится, на что именно обратить внимание.

Мы решили взять на себя смелость составить наиболее полное и честное руководство как в Твери проверить застройщика на надежность, а заодно развенчать пару мифов и раскрыть несколько интересных фактов о застройщиках.

Получилось много, но дочитайте до конца — в конце мы приготовили для вас “десерт”.

С одной стороны, в России ежегодно заключается более полумиллиона договоров долевого участия, поэтому шанс стать обманутым дольщиком у вас невелик. С другой стороны, получить квартиру с опозданием на год или с кучей недостатков — перспектива тоже не из приятных. А много ли вы знаете новостроек в Твери, введенных в эксплуатацию вовремя и без “косяков”?

Стройка — процесс длительный, и при покупке квартиры на раннем этапе очень сложно предсказать что будет через 2 года. Если проблемного застройщика или мошенника можно хоть как-то “вычислить” по косвенным признакам и отказаться от покупки, то предсказать действия властей или очередную волну санкций (а всё это сказывается на стройке) просто нереально.

Как и в случае с финансами, в стройке тоже можно значительно снизить риски, вложившись в проверенный “банк” или “акции газпрома”, а не в новоиспечённую “шарашку” с 1000% годовых. Хотя опыт всяких МММ, Кэшбери и прочих пирамид показывает, что жизнь некоторых людей не учит и они продолжают наступать на те же грабли. Надеемся, вы не из их числа.

Итак, как же избежать неприятностей с застройщиком при покупке квартиры?

Чтобы дом был построен вовремя и без существенных недостатков, у застройщика должны быть 3 вещи

Ну что, начнем нашу проверку?

ПРОВЕРЯЕМ ФИНАНСОВУЮ СТАБИЛЬНОСТЬ

Каким бы честным ни был застройщик, если у него возникнут проблемы с деньгами — проблем не миновать. И если от финансовых кризисов и санкций мы не застрахованы, то проверить возможные финансовые риски возможно.

Да, по закону застройщик должен также публиковать бухгалтерскую отчетность за 3 года, поэтому многие советчики рекомендуют требовать её у застройщика. На наш взгляд - это бесполезное занятие.

Практика строительства в Твери такова, что под каждый объект (а иногда чуть ли не подъезд) регистрируется новое ООО, у которого просто не будет этой отчетности.

Гораздо полезнее будет “пробить” застройщика по открытым базам, используя информацию о собственниках и учредителях компании. Дело это тонкое, нудное и непростое, но лучше потратить несколько дней на поиск информации до покупки квартиры, чем потом судиться годами.

Как бы странно это не звучало, но это действительно так. Если заглянуть в отчеты по финансовому результату или в проектную декларацию, то у многих тверских застройщиков мы увидим миллионные убытки, особенно на ранних этапах строительства. На самом деле всё довольно просто: стройка требует вложений сразу, а основной поток средств от покупателей начинает поступать спустя год или больше, поэтому на ранних этапах отсутствие прибыли (вернее, её отрицательное значение) — обычное явление.

Итак, что нужно сделать:

1. Выписываем из проектной декларации или учредительных документов имена учредителей и директоров компании и/или названия юрлиц (если таковые имеются в списке учредителей ООО)
2. В любом поисковике или на сайте https://www.rusprofile.ru ищем, в каких компаниях данный человек/люди/ООО является или являлся учредителем (в первую очередь нас интересуют строительные компании)
3. На том же rusprofile можно посмотреть финансовые показатели компаний и судебные процессы, а на сайте налоговой не лишним будет узнать, нет ли у них задолженности перед бюджетом https://service.nalog.ru/zd.do
4. Проверяем, не находятся ли организации в реестре банкротов https://bankrot.fedresurs.ru

СЕКРЕТ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА: в проектной декларации указывается стоимость строительства, размер собственного капитала и официальные источники финансирования (кредитные линии в банках или заемные средства других организаций). По этой информации можно судить о том, насколько стабильно ведется финансирование проекта. Например, если стоимость строительства 150 миллионов, а собственных средств у застройщика 1 миллион и заемных средств нет, то стоит призадуматься, откуда деньги на стройку? Возможно, у него есть добрый дядя-миллионер, который спонсирует строительство (но это не точно), хотя, скорее всего, застройщик рассчитывает на поток денег от дольщиков (что в текущей рыночной ситуации практически нереально). Есть риск, что стройка остановится.

Наглядный пример об источниках финансирования проекта в одной из тверских новостроек.

В данном примере у застройщика было 152 миллиона своих денег (размер уставного капитала) и дополнительно он взял в долг у банка еще 897 миллионов (сумма привлеченных средств).

Некогда читать? Скачайте в PDF и прочитаете когда будет удобно. И не забудьте подписаться на полезную рассылку ниже.

ОЦЕНИВАЕМ ОПЫТ

Если задать вопрос: “У кого вы купите квартиру: у застройщика с 20-летним опытом или с 5-летним?”, большинство ответят “У опытного”. А может и зря.

Довольно распространённое мнение, не всегда совпадающее с действительностью. Помните: ноев ковчег был построен любителями, а профессионалы сконструировали «Титаник».

Да, длительный опыт и большое количество построенных объектов позволяют разобраться в тонкостях строительства, наладить отношения с поставщиками и органами власти, но вовсе не гарантируют отсутствие ошибок. Недавний финансовый кризис это наглядно продемонстрировал, обанкротив немалое количество опытных Застройщиков (СУ-155, Мортон, Urban Group — это только вершина айсберга).

ПРОВЕРКА НА ЧЕСТНОСТЬ

Чужая душа — потемки. Понять искренность побуждений и чистоту помыслов застройщика не получится.

Но не всё потеряно! Существенно снизить риски и неприятные последствия можно, покупая квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве — ДДУ.

Все остальные схемы покупки сопряжены с серьезным риском:

1. ЖСК (жилищно-строительный кооператив): доброе наследие советского прошлого, упав на капиталистическую почву, превратилось в рискованную схему покупки.
2. Вексель: в данном случае Застройщик продаёт покупателю ценную бумагу (вексель), которую тот в свою очередь может обменять на квартиру. Ключевое слово здесь “может”, т.к. застройщик делать это не обязан.
3. Всё остальное, что не ДДУ: договор займа, договор соинвестирования, участия в хозяйственной деятельности и т.д.

Помимо рисков недостроя, данные схемы — отличная ширма для двойной продажи квартир, так что в результате вы можете разделить собственность с кем-то ещё.

Только ДДУ или покупка готовой квартиры (договор купли-продажи)! Но даже здесь существуют подводные камни…

• проектные площади квартир (сверяем с информацией на сайте)
• сроки строительства: в новой декларации оно разбито по этапам 20-40-60-80-100% с указанием сроков каждого
• источники финансирования
• какое будет отопление (центральное, автономное, индивидуальное); если этого нет в декларации, требуйте документ, где это указано
• наличие подземной/надземной парковки и количество парковочных мест
• варианты благоустройства
• Не забываем отслеживать изменения к проектной декларации и финансовую отчетность застройщика.

Устали? Понимаем. Потерпите, осталось чуть-чуть. Или скачайте статью в pdf, чтобы дочитать позже.

Многие издания, риелторы и агентства советуют следить за количеством проданных квартир в доме. Да, на сайтах многих ЖК можно увидеть полный список квартир и их статус (свободно, продано, бронь). Если количество свободных квартир быстро уменьшается, значит продажи идут хорошо и в стройку можно вкладываться. Так это или нет?

Откровения от застройщика:

Такие реестры действительно есть, их формирует как Министерство строительства, так и сторонние компании. Стоит ли им доверять?

Откровения от застройщика: причин не доверять этим данным нет, вот только туда попадают те объекты и застройщики, которые уже “умерли” окончательно и о них и так хорошо известно в городе.

Лайфхак: самый надёжный реестр — это агентства недвижимости, которые хорошо знают рынок и застройщиков лично.

Ну вот и всё, спасибо за прочтение. Понимаем, было трудно осилить столько текста, поэтому вот вам специальный промо-код на скидку 5% в АН «Пять звезд» — ЯДОЧИТАЛ.

Люди также читают