Мифы об ипотеке

Собрали самые популярные заблуждения о кредитах у жителей Твери.

Ипотека в России существует уже 20 лет. Но все равно оставляет много вопросов, догадок и недоговорок. Как взять ипотеку в Твери и не пожалеть о ней? Собрали самые популярные заблуждения о кредитах у тверичан.

Ипотеку дадут под любую недвижимость

На самом деле нет. В банковских документах чётко прописано, какая недвижимость не подходит под ипотеку.

  • Многоквартирный дом должен иметь кирпичный или каменный фундамент. Перекрытия должны быть железобетонными или металлическими. Если постройка деревянная, то велик шанс отказа.
  • Дом не должен быть признан ветхим или аварийным.
  • Банк может отказать, если квартира покупается в панельной пятиэтажке старше 30 лет
  • На квартире не должно быть обременений: ни залога, ни ареста, ни аренды.
  • В квартире должны быть собственные ванна, туалет и кухня. Должно исправно работать электричество, водопровод и отопление.
  • Нельзя оформить ипотеку на покупку у близких родственников. Нужно оформлять долевую собственность или брать нотариально заверенное согласие.

Нужно долго копить на первоначальный взнос

Некоторые банки предлагают оформить ипотеку без первоначального взноса. Но при этом может быть сильно увеличена процентная ставка.

В некоторых банках действительно есть программы, которые называются “Без первоначального взноса”. Но не верьте рекламе: в качестве ПВ банки требуют либо имеющуюся недвижимость, либо почку автомобиль.

Как купить квартиру без первоначального взноса в Твери?

Можно оформить потребительский кредит или использовать материнский капитал.

В 2019 году размер материнского капитала составляет 453 026 руб. Этой суммы хватит на первоначальный взнос в 15% для ипотеки в 3 млн руб.

Требования к приобретаемой недвижимости несложные: она должна находится на территории России, не быть ветхой или аварийной. В купленной недвижимости должны быть обязательно выделены доли детям.

Приобрести можно дом, вторичную недвижимость или новостройку. Подробнее о покупке квартиры с материнским капиталом в Твери вы можете в нашей статье.

Если и это не вариант, можно заложить имеющуюся недвижимость. Но тогда одобрят кредит на сумму не более 80% от стоимости жилья. Еще одно ограничение: недвижимость должна находится в том же городе, что и банк-кредитор.

Хороший вариант для тех, кто решил прикупить недвижимость “впрок”, чтобы заработать или для детей. Но плохо подходит для тех, кто планирует переехать в новую квартиру побольше. Для этого потребуется либо высокий уровень дохода, либо дополнительные созаёмщики с неплохим доходом.

Например:
Семья Ивановых планирует переехать из старой однокомнатной в новую двушку в новостройке. При этом, собственных накоплений у семьи нет. Вариант продажи квартиры и покупки новой они не рассматривают, т.к. жить на съёмной и ждать сдачи новостройки после продажи старой квартиры не хочется. Что делать?

Муж берет кредит под залог старой квартиры, которая стоит 2 млн руб. на себя (1,6 млн), а супруга берёт ипотеку на новостройку стоимостью 3,5 млн. Кредитные деньги от старой квартиры послужат первоначальным взносом по ипотеке на новостройку. В обоих кредитах супруги будут созаемщиками. Потребуется достаточно высокий уровень дохода. Для улучшения жилищных условий иногда супруги готовы даже на фиктивный развод.

Но в подавляющем большинстве случаев, квартиры без первоначального взноса в Твери покупаются по схеме с завышением стоимости. Данный способ работает как при покупке квартир в тверских новостройках, так и на вторичном рынке.

Низкая ставка доступна для всех

Рекламные ставки по ипотеке в Твери не сильно отличаются у разных банков. А вот реальные…
На самом деле, чтобы получить кредит по сниженной ставке, нужно соответствовать многим требованиям. Вот некоторые из них:

  • заемщик может подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ
  • приобретена страховка жизни и имущества
  • если вы покупаете квартиру в новостройке, то у застройщика может быть быть партнерская программа с банком. Например, поипотеке Сбербанка скидка у некоторых застройщиков Твери достигает 2%
  • есть зарплатная карточка банка.

Условия зависят от цели ипотеки: покупка вторичного жилья, новостройки или строительство дома. Перед тем, как подавать заявку на ипотеку, ознакомьтесь с требованиями разных банков. Может оказаться, что более высокая изначальная ставка окажется выгоднее.

Еще лучше — подать заявки сразу в несколько тверских банков и получить “на руки” детальный расчет условий по ипотеке. При этом, ходить пешком с десятью экземплярами документов по разным банкам и стоять в очередях необязательно. Мы сделаем это за вас и бесплатно.

Нужно ли платить комиссию при досрочном погашении

Во многих банках досрочное погашение кредита бесплатно. Но в каждом случае нужно внимательно читать условия договора. Иногда размер комиссии за досрочное погашение может достигать 6% от суммы оставшегося долга.

Также банк может прописать условие о сумме минимального досрочного погашения. Если речь идет о крупных суммах займа, то банк вообще может отказать в досрочном погашении.

Если вы решили погасить часть ипотеки досрочно, вам нужно еще иметь в виду свою систему платежей. Платежи бывают аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися).

При дифференцированных платежах взносы по основному долгу распределяются поровну по каждому ежемесячному платежу. Доля платежей по процентам уменьшается к концу кредита. Каждый месяц сумма выплат будет понемногу уменьшаться и поэтому сумма переплаты будет меньше.

При аннуитетной системе платежей гасится сначала сумма переплаты, а потом уже основной долг. Тут вы можете выбрать, как именно изменится ваша схема платежей:

  • сохраните сумму ежемесячных выплат и уменьшите срок кредита. Так вы уменьшите размер переплаты по кредиту.
  • сохраните срок, но уменьшите ежемесячные платежи по ипотеке. Это уменьшит нагрузку на семейный бюджет.

Например, взяв в ипотеку 2 миллиона на 15 лет при ставке 11% и первоначальном взносе 150 000 руб.

При аннуитетных платежах переплата по процентам составит 2 090 000 руб., а при дифференцированных — 1 660 000 руб., на целых 430 000 меньше!

Дифференцированные платежи можно выбрать в Газпромбанке и Россельхозбанке.

Рефинансирование — это выгодно

Что такое рефинансирование? Это новый кредит, который идет на погашение старого. Если вы рефинансируете кредит в том же банке, то это будет называться реструктуризацией (изменение условий действующего договора).

Рефинансирование выгодно, если разница между условиями старого договора и нового будет составлять не менее 2%. Вы сэкономите на общей переплате по процентам и уменьшите ежемесячные платежи.

Но помните, что банку не очень выгодно снижать ставки по старым кредитам, ведь они теряют часть своего заработка. Поэтому, лучше обратиться в банк лично и попросить сделать полный расчет. Часто из обещанных в рекламе 2-3% процентов снижения по факту может получится меньше 1%.

Реструктуризация в том же банке будет проходить бесплатно, ведь они уже с вами знакомы и у них есть все ваши документы. Для того чтобы рефинансироваться в другом банке, придется потратиться и побегать:

  • новая оценка недвижимости — от 3 до 5 тыс.;
  • возможны нотариальные расходы — от 1,5 до 3 тыс.;
  • переоформление страховки — 0,3–1,5% от стоимости недвижимости;
  • придется платить повышенные платежи в период перехода залога от одного банка к другому.

Плюс, нужно снова подтвердить свои доходы и собрать все необходимые документы.

После того, как банк даст вам расчет нового кредита, вычтите из него все расходы, необходимые для переоформления, и сравните с тем кредитом, который у вас сейчас.

Ипотека — это на всю жизнь

По статистике ипотека, взятая на 25–30 лет, выплачивается за 8–10.

Невероятно, но факт. Видимо, страх перед банком мобилизует скрытые ресурсы человека.

Да и не только страх. Иногда заемщики специально растягивают время выплат для уменьшения ежемесячных платежей. Так они создают себе специальный денежный резерв на случай непредвиденной ситуации. Ведь проще платить меньше и иметь возможность откладывать, чем каждый месяц в панике наскребать на неподъемный платёж.

Советы, как облегчить бремя ипотеки

Оформите ипотеку на максимальный срок. Так вы снизите ежемесячные платежи и финансовую нагрузку на семью. Если у вас к концу месяца остаются лишние несколько тысяч, отложите их для частичного досрочного погашения.

Если вдруг вас уволили с работы или по иной причине вы не можете оплачивать взносы, уйдите на ипотечные каникулы. Они продлят срок вашего кредита, но зато вы сможете привести финансовые дела в порядок.

Ипотечные каникулы можно получить в случае:

- регистрации заемщика как безработного
- получения 1 или 2 группы инвалидности
- временной нетрудоспособности более двух месяцев
- снижения дохода за два последних месяца более чем на 30%.

Подходит ли заемщик под условия каникул лучше уточнять в конкретном банке.

Если каникулы оформить невозможно, попробуйте провести реструктуризацию. Обязательно общайтесь с менеджерами банка. Банк куда охотнее идет на встречу заемщикам, которые напрямую заявляют о своей проблеме. Молчание приведет к суду. Есть судебная практика, по которой суд может обязать банк снизить ставку, или платеж, или даже простить набежавшие пени, но, зачем такие сложности?

Например был случай, когда семья Н. взяла ипотеку 900 тыс. для покупки комнаты. Спустя полгода в семье родился ребенок. А спустя еще полгода муж потерял работу и долгое время не мог трудоустроится на приемлемую зарплату. Н. решили не ходить в банк да и не оплачивать ипотеку вообще. В итоге, пришла повестка в суд. Судья, оценив финансовое состояние семьи и выслушав стороны, обязала банк простить все пени и продлить срок кредита, уменьшив размер ежемесячного платежа.

Самых худший вариант развития событий, когда квартира переходит в собственность банка и выставляется на торгах. Ведь пока недвижимость в ипотеке, она находится в залоге у банка. Если банк понимает, что денег от заемщика не будет, то банку выгодно получить сумму за счет продажи квартиры.

С “серой” зарплатой ипотеку не дадут

Заемщику можно подтвердить доходы такими вариантами:

  • предоставить справку 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки. Подходит если у вас полностью белая зарплата.
  • предоставить справку по форме банка. Иногда работодатель не полностью отчитывается перед налоговой о своих доходах. Поэтому часть зарплаты, минимально возможную по закону, выдает белым способом, а остальное отдает работнику в конверте. Работодатели часто боятся подписывать такую справку, думая, что банк передаст эту информацию в налоговую службу. На самом деле банк никому не передаст эти данные. Для проверки чистоты ведения бизнеса существуют специальные службы.
  • подтвердить дополнительный доход. Это может быть пенсия, алименты, работа по совместительству. Сбербанк не требует подтверждения дополнительного дохода, но работу по совместительству потребуется подтвердить копией трудового договора.

Если доходы всё-таки не дотягивают до требований банка, то можно привлечь созаемщиков или поручителей. Так будет учитываться совокупный доход.

Есть нелегальный способ увеличить свои доходы на бумаге — фиктивное трудоустройство. Это когда на бумаге человек числится в компании, но по факту там не работает. Иногда этот способ используют женщины, уходящие в декрет.

Важно! Не подделывайте и не покупайте документы. Банк в любом случае вычислит подделку.

Нельзя отказаться быть созаемщиком после подписания ипотечного договора

Для начала нужно понять, кто такой созаемщик. У заемщика точно такие же права и обязанности как и у заемщика, и он несет точно такую же ответственность. Если заемщик вдруг перестал платить взносы от своего имени, банк будет требовать это от созаемщика. При оформлении ипотеки считается общая сумма дохода заемщика и созаемщика и исходя из этого выносится решение по кредиту.

Если заемщик и созаемщик находятся в официальном браке, то созаемщику полагается доля в недвижимости, если в брачном договоре не указано иное.

Если же официального брака нет, то нужно оформить специальный договор, где указаны права и обязанности созаемщика и на что он может или не может претендовать после полной выплаты ипотеки.

Случаев за срок выплат ипотеки может случится много: супруги разведутся, или созаемщик просто не захочет больше нести такую ответственность. Как избавиться от этого бремени:

  • нужно получить письменное согласие заемщика
  • получить одобрение банка
  • подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору.

Звучит просто, но на самом деле банки неохотно отпускают созаемщика. Если доход при оформлении кредита учитывался обоюдный, чтобы точно все получилось, заемщику нужно найти другого созаемщика или предоставить документы о том, что ему хватит финансов оплачивать ипотеку самостоятельно.

Можно попробовать решить вопрос через суд, но как правило, суд принимает сторону банка. Придется постараться, чтобы доказать, что созаемщик был не в себе во время подписания бумаг или что его обманули.

Заключение

Ипотека не так страшна, если правильно рассчитать свои доходы на несколько лет вперед. Можно конечно за сумму ежемесячного платежа жить на съемной квартире. Но ведь свой угол лучше?

➡️ Подобрать лучшие условия по ипотеке

Если у вас появились вопросы или сомнения, позвоните (4822) 73-59-79.

Люди также читают

10+ причин почему откажут в ипотеке

Мифы и факты о надежности
застройщика

Полезные статьи о недвижимости

Закрыть

Оставьте заявку, наш специалист свяжется с вами!

Политика конфиденциальности
Закрыть

Схема проезда