Ипотека: навязанные услуги, “ошибки” и другие хитрости банков

Реклама банков кричит о низких ставках, бонусах и скидках, но насколько это близко к правде?

О каких особенностях предпочитают умолчать улыбчивые сотрудники банка, чему уделить внимание на момент оформления ипотеки в Твери разберемся в этой статье.

Процентная ставка: ожидания и реальность.

О чем часто умалчивают банки при выдаче ипотечных кредитов — реальная процентная ставка. Процентная ставка в рекламе банка, которая привела клиента и сподвигла на решение взять ипотеку, в действительности может заметно отличаться от реальной ставки в кредитном договоре. Часто открываются новые подробности и условия оформления кредита, которые прописаны маленьким шрифтом под "звездочкой".

Пример №1.

Ипотека от 1,2% на деле оказывается программой субсидирования ипотеки застройщиком, когда последний компенсирует банку это самое снижение ставки. Деньгами, разумеется. Иногда своими, и тогда сумма кредита оказывается сильно ограниченной. А иногда эта субсидия оплачивается из кармана покупателя: стоимость квартиры завышается, но снижается процентная ставка.

Бывает ли это выгодно? Иногда бывает. Например, если вы живете на съемном жилье и покупаете квартиру в строящемся доме, то снижение ставки на 1-2 года позволяет снизить размер платежей на этот период.

Пример №2.

В большинстве случаев, чтобы получить минимальную ставку, необходимо получать зарплату на карту банка, застраховать жизнь и воспользоваться допуслугами банка. И если страхование жизни, которое снижает ставку в большинстве случаев на 1%, вещь полезная, то допуслуги не всегда. Кстати, стать зарплатным клиентом банка, чтобы получить небольшую скидку, сейчас не сложно: вопрос решается заявлением в бухгалтерию.

Ну и в заключение про ставки. Не пугайтесь, когда в кредитном договоре увидите ставку, которая сильно превышает заявленную менеджером банка: это полная стоимость кредита, которая включает в себя все дополнительные платежи за весь период (страхование жизни, страхование объекта и прочее).

Ошибки банков

Ипотека набирает популярность, так как банки снижают процентные ставки, но с приростом клиентов увеличивается темп обработки поступающих заявок. Операционные ошибки, сбои в программах стали частым явлением и спутником дискомфорта обратившихся клиентов. Вот и число жалоб на ипотечные продукты увеличивается с активным развитием ипотечного рынка.

К умышленным ошибкам банка относится отказ в рефинансировании, возникающие проблемы с преждевременным погашением и затягивание выдачи закладной. Изменить условия уже заключенного договора на практике удается не большому числу заемщиков. Снижение ставки, согласно требованиям Банка России, приравнивается к реструктуризации. Банку, в котором у заемщика открыта ипотека, невыгодно отпускать клиентов, решивших сделать рефинансирование в другом банке. В таком случае может намеренно затягиваться процесс погашения кредита, создавая этим для заемщика проблему.

В рефинансировании будет отказано, если в квартире проживают несовершеннолетние собственники. Такая проблема возникает, если заемщики уже успели воспользоваться материнским капиталом для частичного погашения кредита до рефинансирования. Использование материнского капитала обязывает выделять детям доли в объекте недвижимости. Продать такой объект можно только с разрешения органов опеки, а для этого нужно подобрать и получить разрешение на покупку встречного.

Допуслуги: брать или не брать?

Не так давно нашим покупателям насчитали допуслуг больше чем на 20 000 рублей, из которых мы убрали половину без каких-либо последствий.

Такие истории не редкость. Популярные навязанные услуги: дополнительные кредитные карты, страхование жизни клиента, оплата юридических услуг и консультаций, дополнительные смс-уведомления.

Часто это преподносится как обязательные услуги при оформлении договора, от которых нельзя отказаться. А еще бывает, что заемщиков пугают страшным словом «пересмотр заявки», после чего, якобы, в кредите могут отказать. А если квартира уже забронирована или внесен аванс, люди часто соглашаются на навязанные услуги.

Страхование объекта ипотеки законно и является обязательным условием. Но страхование, не относящееся к предмету залога (жизни, здоровья, потери работы), оформляется только по добровольному согласию клиента.

Страхование жизни и здоровья дает дополнительную скидку, но считайте и выгоду от этой страховки. У нас были случаи, когда было выгоднее отказаться от этой услуги. И уж точно сравнивайте стоимость страховки, предлагаемой банком, и в других страховых компаниях: разница может быть в 1,5-2 раза.

Электронная регистрация без походов в МФЦ сделки может быть удобна, но решайте сами, стоит ли удобство затрат на нее. Если не хотите терять час-два в МФЦ, закажите выездную регистрацию Росреестра, что в несколько раз дешевле электронной.

Проверка документов юристом банка зачастую не оправдана при ее стоимости: при определенных знаниях все то же самое можно сделать самому в 20 раз дешевле. Ну а при отсутствии необходимых знаний, наш юрист сделает то же самое, но дешевле и лучше.

Вместо заключения

Вы наверняка не знали, но в банках есть понятие «клиент с улицы». Это человек, который обратился в банк самостоятельно. А есть партнерские клиенты — это которые «пришли» через агентства, застройщиков или ипотечных брокеров.

Так вот, клиентам с улицы всегда «продадут» больше допуслуг и никогда не скажут причину отказа (или недостаточной одобренной суммы кредита). Почему? Потому что в данном случае грамотно отстоять ваши интересы просто некому.

Грамотный специалист поможет в оформлении сделки и предупредит о возможных уловках при оформлении ипотеки.

Сопровождение сделки специалистом — это в первую очередь ваш комфорт и спокойствие. Такой подход поможет сохранить и время, и деньги.

Люди также читают