Почему нужно платить налоги с продажи квартиры?
При продаже квартиры, вы получаете доход, а значит попадаете под налог на доходы физических лиц.
Как узнать, нужно ли платить налог?
Для этого нужно узнать точную дату регистрации права собственности на вашу недвижимость и дату продажи квартиры.
Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет — 60.
От какой даты считать срок владения?
1. Если вы приобретали недвижимость по договору купли-продажи: дата оформления права собственности в ЕГРН.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть когда было зарегистрировано право собственности. Нас интересует не дата заключения договора купли-продажи, договора долевого участия, а дата регистрации записи в Реестре.
2. Если вы покупали квартиру в тверской новостройке на этапе строительства по ДДУ. Ранее срок считался с даты регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН на завершенный объект строительства (т.е. после сдачи дома и регистрации права).
Но в конце 2020 года на улицу дольщиков пришел праздник! Срок решили исчислять с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия. То есть, раньше, если вы купили квартиру на самом старте продаж, спустя 2 года после сдачи дома получили право собственности, а спустя еще 3 года решили продать квартиру, то вы должны заплатить налог. В новой редакции закона от налога вы освобождаетесь.
3. Если вы приватизировали квартиру:
- с момента регистрации договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года
- при оформлении права собственности в ЕГРП, если приватизация оформлялась после 1998 года.
4. Получили квартиру по наследству: с момента открытия наследства, то есть, с даты смерти.
Близкие родственники: супруг, родитель (усыновитель), ребенок (усыновленный), дедушка или бабушка;внук или внучка, родной брат или сестра, в том числе неполнородные.
Как считают сумму налога при продаже?
Сумма налога исчисляется от налоговой базы. У многих продавцов квартир на этом этапе возникают затруднения и ошибки в расчетах, поэтому мы подробнее разберем, что такое налоговая база.
До 2016 года в качестве базы для налогообложения учитывалась стоимость квартиры, указанная в договоре купле-продажи. От нее и уплачивалось 13% НДФЛ.
После 2016 года налогооблагаемой базой при продаже квартиры становится та сумма, которая оказалась больше: стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.
У этого правила есть и еще две оговорки, указанные в статье 217.1 Налогового кодекса:
- если окажется, что кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира, то налогооблагаемая база рассчитывается «по старинке», т.е. от заявленной суммы в ДКП;
- размер понижающего коэффициента 0,7 может быть уменьшен в субъектах РФ (на усмотрение местных властей), вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.
Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры
1. Применить безусловный налоговый вычет в 1 млн. руб.: из стоимости квартиры вычитается 1 миллион и налог начисляется на остаток.
В этом случае использовалась формула:
На практике имущественный вычет применяется, когда продается недвижимость, полученная не за счет средств покупателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал).
ВАЖНО: для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит сумму налога в разы (смотри следующий пункт).
2. Вычет в размере затрат на ее приобретение
К таким расходам будет относится не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договоры, акты и т.д.
Выбрать можно только один из вариантов снижения налоговой базы. Вот пример расчета, как это сделать выгоднее:
Если квартира в совместной или долевой собственности?
В этом случае каждый собственник имеет право на получение вычета.
Имущественные налоговые вычеты из полученного каждым продавцом дохода распределяются между ними следующим образом:
- по договоренности между бывшими совладельцами (в случае совместной собственности)
- пропорционально доле каждого владельца (в случае долевой собственности).
Налог при дарении квартиры
При дарении квартиры учитывается ее кадастровая стоимость. Налог при этом будет 13%.
Платят ли налог пенсионеры?
Пожилые люди, а также инвалиды, получающие пособия, относятся к льготной категории граждан. Они имеют преимущества при покупке недвижимости. При продаже они обязаны исчислять налоги и применять вычеты наравне с остальными гражданами РФ.
Когда нужно заплатить налог?
Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.
Срок подачи декларации при продаже имущества - до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.
За опоздание подачи декларации 3-НДФЛ предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.
Какие документы предоставить в налоговую?
Для налоговой, помимо 3-НДФЛ, необходимо собрать пакет документов, причем предъявлять будете как оригиналы, так и копии, которые останутся в деле.
- Документ, удостоверяющий личность (паспорт)
- Свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН)
- Договор купли-продажи, зарегистрированный органами юстиции
- Документы, подтверждающие оплату (расписки, платежные поручения).
Можно ли не платить налоги с продажи квартиры?
В принципе можно, но тогда будьте готовы к последствиям:
Свежие новости:
Министерство финансов разрабатывает новый законопроект по поручению президента РФ. Рассматривается уменьшение срока владения для освобождения от налогов до 3-х лет. Это коснется тех, у кого в собственности только одна квартира, т.е. единственное жильё.
Как уменьшить сумму налога при продаже квартиры
Вариантов может быть множество.
- уменьшить базу на расходы на покупку квартиры;
- включить расходы на ремонт, страховку, ипотечные проценты, госпошлину;
- если квартира досталась по наследству, включить в расходы затраты предыдущего собственника;
- воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб.;
- продавать квартиру по долям, если собственников несколько;
- воспользоваться вычетом на покупку новой квартиры;
- занизить стоимость квартиры в договоре, наконец (правда, здесь есть нюансы).
Остаётся только всё правильно посчитать, чтобы не переплатить или не дай бог недоплатить Налоговой. Штрафы и пени сейчас начисляют ой как быстро.
Получите бесплатную консультацию у юриста или специалиста по налогам прямо сейчас: (4822) 73-59-79
Люди также читают
Ошибки тех, кто хочет продать подороже | 10+ причин почему откажут в ипотеке | Полезные статьи о недвижимости |