Более 60% недвижимости покупается в ипотеку. Причины для продажи квартиры могут быть разные: нет возможности выплачивать ипотеку, хочется увеличить жилплощадь, переезд и прочие.
Рассмотрим, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке.
Есть два способа: досрочное погашение и перекредитование.
Способ 1. Досрочное погашение
В чем суть:
Например, продавец выставил квартиру за 3 млн руб. Долг банку у него 1 млн руб. Покупатель своими деньгами гасит этот долг и снимает обременение с квартиры. После оформляется сделка купли-продажи и передаются оставшиеся 2 млн.
Рассмотрим шаги подробнее.
Шаг 1. Снятие обременения
- Извещение банка о продаже
В первую очередь нужно оповестить банк о желании продать квартиру. Сотрудник банка расскажет все о порядке расчетов. В разных банках она может отличаться, но суть одна: собственник пишет заявление о досрочном погашении, и специалист банка дает расчет об оставшемся долге. - Поиск покупателя
У покупателя должна быть сумма для погашения У ипотеки продавца. - Составление и подписание договора задатка
Обязательно составляется предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Так покупатель подтверждает, что он передал деньги продавцу для погашения долга.
- адрес и стоимость квартиры
- паспортные данные сторон
- срок подписания основного договора купли-продажи
- дата и подписи сторон.
Далее собственник с покупателем идут в банк и погашают остаток ипотеки.
4. Снятие обременения
Собственник обращается в банк с заявлением. Далее продавец вместе с представителем банка подают пакет документов в МФЦ. От собственника нужен паспорт, договор купли-продажи, справка о погашении задолженности, кредитный договор. От банка нужна закладная на квартиру с пометкой о полном погашении кредита. Сотрудник МФЦ зарегистрирует заявку и в течении 3 рабочих дней обременение будет снято. Также нужно оплатить госпошлину за выдачу выписки из ЕГРН — 400 руб. Она заменяет свидетельство о собственности.
Если покупателю самому нужно оформить ипотеку, то самое время подать документы в банк. Список документов нужно уточнить в конкретном банке или в нашем разделе «Ипотека». Когда покупателю одобрят кредит в залог этой квартиры, можно приступать к следующему шагу.
Шаг 2. Оформление договора купли-продажи
Никакой самодеятельности. За этим лучше обратится к юристу. Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода к составлению договора. Опытный специалист предусмотрит все риски.
Шаг 3. Регистрация сделки
1. Продавец и покупатель обращаются в МФЦ.
Убедитесь, что все документы собраны правильно. Что нужно:- паспорта участников сделки
- договоры купли-продажи
- справка о прописанных и проживающих
- для несовершеннолетних — разрешение органов опеки
- если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга
- если продает не собственник — нотариальная доверенность.
- договор задатка
- справка об отсутствии задолженностей
- техпаспорт квартиры
- выписка из ЕГРН
- справка из психоневрологического диспансера.
Регистратор вправе приостановить сделку на срок до трех месяцев и запросить недостающие документы.
А еще нужно оплатить госпошлину за регистрацию сделки — 2 000 руб.
2. Сотрудник МФЦ составляет заявления, дает на подпись сторонам. После он забирает пакет документов и дает расписку о принятии документов на гос. регистрацию каждой стороне.
3. Специалист передает пакет документов регистратору на проверку. Если все в порядке, переход права будет зарегистрирован. Покупатель становится собственником.
4. В указанный день покупатель получает готовые документы о собственности.
Шаг 4. Получение продавцом оставшихся денег
Окончательный расчет производится после перехода права собственности к покупателю.
Способ 2. Перекредитование
Подойдет, если у покупателя нет наличных средств.
Покупатель переоформляет ипотеку на себя. При этом он должен получить одобрение ипотеки в этом банке.
Для этого собственник и покупатель в банке подписывают бумаги о переходе долга по кредиту. Обременение с квартиры не снимается, оно переходит на покупателя.
Как всё происходит.
1. Заявление от покупателя
Покупатель собирает пакет документов и подает заявку на ипотеку.
2. Предварительный договор купли-продажи
Если нужно погасить бумажную закладную, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу нужно оформить предварительный договор купли-продажи.
3. Подписание договора купли-продажи
Кроме обычных условий в нем должны быть пункты:
– на момент подписания договора объект находится в залоге у банка;
– оплата осуществляется безналичным перечислением средств на счет продавца открытый в этом же банке;
– после получения средств, продавец обязуется перечислить необходимые средства на погашение кредитной задолженности;
– расчеты осуществляются не позднее 3 рабочих дней со дня регистрации права собственности;
– пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца).
4. Подписание кредитного договора
Покупатель подписывает ипотечный договор. Первоначальный взнос лежит в ячейке банка и продавец получит их только после перехода права собственности.
5. Регистрация в Росреестре
Продавец и покупатель берут документы из банка и передают их в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
6. Покупатель получает кредит
Покупатель предоставляет банку выписку из ЕГРН, в котором указан новый собственник и двойное обременение – кредиты продавца и покупателя.
7. Денежные расчеты
Покупатель пишет в банке заявление о перечислении ипотечных средств на счет продавца. Продавец оформляет заявление о досрочном погашении кредита. Эти две операции проводятся одновременно.
8. Снятие обременения
Продавец пишет в банке заявление о погашении закладной. После выдачи документа, сам банк или продавец передает закладную Росреестр для изменения записи в ЕГРН.
Возможно, процесс выглядит немного сложным и запутанным. Но если вы продаете или покупаете квартиру с риелтором, вам всегда подскажут что и в какие сроки нужно сделать.
Давайте подведем итог и посмотрим, какой вариант продажи подойдет вам:
Надеемся, наша статья помогла вам понять цепочку продажи квартиры в ипотеке. Если у вас появились вопросы, закажите звонок или оставьте заявку.
Люди также читают
Что сделать, чтобы не отказали в ипотеке? |
Как подготовить квартиру к продаже | Полезные статьи о недвижимости |